Kontakter med MKB

Kontakter med MKB 2009-2011 

2011-11-06  Vad händer här näst?

Just nu utreds konstruktionsprinciper, brandaspekter, energifrågor mm. Detta påverkar lägenhetsutformningen och andra saker i huset. På tisdag den 8/11 har vi ett möte med MKB och NCC för att ta upp de energi- och miljöfrågor vi har, innan vi hunnit för långt i projekteringen av huset.

2011-11-06  Uppdatering

Oj, det var länge sen vi skrev här vad som pågår. Ursäkta att vi inte hinner.. Det händer jättemycket. Här är en resumé (baklänges):

Oktober: Samverkansmöte i Ystad. Representanter från NCC, MKB, Kanozi och KiM träffas under två dagar för att ”lära känna varann” under ledning av en processledare och tillsammans komma överens om en projektdeklaration. De som närvarade från KiM var Elin Engfeldt och Sara Hallström.

Augusti: Projekteringen sätts igång. Ett första projekteringsmöte hölls.

Juni: MKB föreslår att representanter från KiM och MKB, tillsammans med utsedd arkitekt, bildar en grupp som regelbundet ska samlas och diskutera husets design under projekteringsprocessen. Gruppen kallas Designgrupp och består av:

– MKBs projektledare och deras konceptutvecklare/vår kontaktperson

– En representant från vare arbetsgrupp inom KiM (arkitektur, hyra/förvaltning, energi/miljö) samt projekteringsrepresentanten

– arkitekten från Kanozi

Maj: MKB upphandlade NCC som byggare för kvarteret Trevnaden. Entreprenaden blir en samverkansentreprenad, vilket innebär att alla inblandade; NCC, MKB, KiM och konsulter i viss mån, tar ansvar i att se till att detta projekt blir gjort på det sätt vi satt upp som mål. Och till den budget som finns.

– – –

2011-03-24  Återkoppling på insänt material

MKB har responderat på det material vi sände dem efter stormötet. I korthet går det ut på att vi ska boka ett första möte med Kvarteret Trevnadens projektledare och Hans P för att gå igenom material och lägga upp en struktur för samarbetet framöver. MKB ser att Kollektivhus i Malmö framöver har representanter med på kommande byggmöten och möten med arkitekter. Svaret i sin helhet kommer vi att gå igenom på medlemsmötet 30/3. Be there! Representanter från styrelsen har bokat in ett inledande möte med MKB’ projektledare i nästa vecka, resultatet av detta kommer också att redovisas på mötet 30/3.

2010-12-17  MKBs återkoppling på KiMs programförklaring m m:

Detta mötet var initierat av två huvudsakliga skäl; dels att MKB skulle återkoppla till programförklaringen som KiM satt samman på uppdrag av MKB, dels att gå igenom läget i projektet och vad det innebär för närmaste framtiden gällande projektering, byggplaner etc.

Stämningen positiv, entusiastisk och relativt avslappnad. MKB är glada för att vi producerat ett så gediget material och hade egentligen inte mycket att säga om det. Vad som framkom tydligast från MKBs sida som svar/nya frågor på vårt program var: de vill fortfarande inte bygga i passivhusteknik (men de vill o bygga ”nära noll”-hus, dvs försöka att få det att bli så energisnålt som möjligt); de har fortfarande svårt att säga något om hyresnivåer eller andra kostnader med huset (det måste vi alltså ha specifika möten om för att utröna bättre);  angående säkerhetstänkandet med huset så anser de att de vidtar de åtgärder som de alltid brukar, vilket är högt ställda dito (viktig att resonera mer om i föreningen eftersom det råder liten oklarhet kring vad vi själva menar).

Projektet har förskjutits ytterligare en tid, då fjärrvärmefrågan (att det finns en ledning på tomten som måste flyttas) inte lösts. Detaljplanen förväntades dock antas i januari och Hans P skulle skicka oss en reviderad tidplan.  De vill i detta projekt ha med en advokat som sekreterare på alla möten. Upphandlingen påbörjas under vintern och MKB vill snarast möjligt få in en representant från byggarens sida för att få in den praktiska erfarenheten av hur huset kan/inte kan byggas. Bra! tycker vi. MKB följer Miljöbyggprogram Syd – ett förfarande vi borde läsa in oss på.

Det bestämdes ingen tid för nytt möte, men vi var överens om att det måste vi ha snart igen.

2010-11-01    Programhandling inskickad

MKB har nu fått den programhandling de efterfrågat.  MKB  återkommer med svar och tankar om den så småningom. Troligtvis först på nästa möte med dem.

Vill du också ha programmet? Skriv till kollektivhusmalmo@gmail.com

———————————————————————————————————————————–

MKB-möte den 1/9  2010

På mötet konstaterades att föreningen och MKB har ganska skilda förväntningar om hur pass energieffektivt huset ska byggas. Detta gjorde att vi beslutade att ha ett specialmöte tillsammans; en ”workshop” på tema energi (miljö, hållbarhet).

MKB kallade till ett sådant möte den 30/9 och en liten grupp om tre personer från föreningens arbetsgrupp om arkitektur/utformning/energi träffade MKBs miljöchef Jenny Holmkvist och en av MKb väl anlitad men numera fristående expert; Egon Lange, miljökonsult.

Det visade sig vara ett rätt kort möte (drygt två timmar) och MKB hade inte förinformerat de båda nya. Föreningen visade en presentation om hur vi resonerar och de andra två berättade om hur de/MKB resonerar  i olika sammanhang. MKBs byggchefnärvarade och påtalade att detta projekt inte räknats med att vara något särskilt ur miljösynvinkel från MKBs sida, men att det skulle kunna ändras.

Det bestående intrycket var att denna workshop knappast förtydligade något om något, bara att MKB har sitt sätt att resonera och vi vårt. Vi kommer ta upp med dem att vi vill ha ännu ett möte, mer seriöst, på detta tema.

———————————————————————————————————————————–

Avsiktsförklaring mellan MKB Fastighets AB och Kollektivhus i Malmö

MKB vill med projektet Trevnaden och i samarbete med föreningen Kollektivhus i Malmö utveckla hyresrätten. Föreningen, vars ändamål är att skapa kollektivhus i Malmö, är politiskt oberoende och arbetar för möjligheten att bo och leva på ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbart sätt. MKB ser en ökad efterfrågan på lägenheter som erbjuder ökad bogemenskap och önskar möta denna efter-frågan. MKB söker aktivt efter nya utvecklingsmöjligheter och vill skapa nya former för att ge de boende ett ökat inflytande samt önskar även utforma gemensamma ytor till mötesplatser i fastigheten. Det är MKB:s uppfattning att detta blir möjligt att genomföra tillsammans med Kollektivhus i Malmö och båda parter är mycket positiva till ett samarbete.

Samarbetets förutsättningar
Fastigheten måste vara långsiktigt gynnsam ur ett förvaltningsperspektiv. De boendes juridiska bindningstid till fastighetsägaren är tre månaders uppsägningstid, fastigheten i sig har en betydligt längre livslängd. Det är därför en förutsättning att fastigheten uppförs enligt MKB:s byggprocess.

MKB har ett ansvar att bidra till en balanserad hyressättning. Samtliga hyror i nyproduktion sätts idag enligt Malmömodellen som är framtagen tillsammans med Hyresgästföreningen. Korrekta hyror är viktigt för att hyresrätten ska överleva och vidareutvecklas som upplåtelseform. Det är viktigt att MKB och Kollektivhus i Malmö håller en levande dialog kring upplåtelseform och hyror tidigt och genom projektet.

MKB är den långsiktiga ägaren med uppdrag att sträva efter väl fungerande boendedemokratier och ökat medinflytande. Verksamheten drivs alltid utifrån ett affärsmässigt synsätt, och detta ska åter-speglas i de projekt som företaget väljer att genomföra. Båda parter ser det som en förutsättning att det inom Kollektivhus i Malmö finns en referensgrupp som är insatta i, regelbundet hålls informerade om och får ha inflytande i planenringsprocessen samt att en representant från denna referensgrupp närvarar vid byggmöten.

Det är av största vikt för projektets framgång att parterna är överens om de övergripande beslutspunkterna. Innan utformningen av fastigheten fastställs ska MKB och Kollektivhus i Malmö ha enats om husets utformning och båda parter ska vara överens om det underlag som ligger till grund för fastighetens utformning. Det är därefter det antagna underlaget som är gällande.

I de fall då MKB och Kollektivhus i Malmö inte lyckas komma överens ska ett gemensamt beslut tas gällande huruvida det fortsatta samarbetet ska fortsätta. Med detta sagt vill vi MKB poängtera vikten av en gemensam dialog, utveckling av hyresrätten och utgångspunkten att utforma huset utifrån de önskemål som finns från Kollektivhus i Malmö.

Denna avsiktsförklaring syftar till att ange förutsättningarna för respektive parter gällande samarbetet med projekt Trevnaden. Avsiktsförklaringen är inte juridiskt bindande.

Malmö 2010-09-01

MKB Fastighets AB                                                Kollektivhus i Malmö

———————————————————————————————————————————————————————

Anteckningar från mötet med MKB, fredagen den 11:e juni 2010

Vi höll till i MKBs BoGallerilokaler vid Triangeln, mellan kl 13.00 och ca 16.30.

Närvarande från föreningen Kollektivhus i Malmö var:

Morgan, Sanna, Sara och Dennis ur styrelsen, samt Elin Engfeldt, aktiv i bland annat arkitektur- och utformningsgruppen, som ville vara med. Kändes bra med två nya ansikten på mötet med MKB, eftersom vi representerar en stor grupp. Sara hade på förhand utsetts att anteckna mötet.

Närvarande från MKB var:

Anna Wiking, konceptutvecklare / vår kontaktperson

Susanne Rikardsson, affärsutvecklingschef

Hans Norgren, förvärvsstrateg

Fredrik Melin, projektledare

Hans B Persson, byggchef

Henrik Kjellgren, hyresförandlare

Håkan Andersson, förvaltare (bl a för Bo100)

Mötet inleddes med att Anna Wiking presenterade dagordningen:

  • Lägesrapporter
  • MKB om hyressättningssytemet
  • Avsiktsförklaringen + ev. frågeställningar kring denna
  • Respektive uppdrag (hur går vi vidare?)

Lägesrapporter

Rapporteringen handlade bland annat om att MKB är med när Malmö stad presenteras på världsut­ställningen i Shanghai, Kina, som en av fem utvalda städer i september. Malmö är utvalt för att stan jobbar så hårt och framgångsrikt med miljöfrågor och hållbarhet. MKB finns med som aktiva aktörer och ser detta projekt som ett nytt perspektiv på detta.

Föreningen Kollektivhus i Malmö hade inget speciellt att rapportera.

Hyressättningssytemet

Henrik K berättade ingående och visade pedagogiska bilder om hur förutsättningarna för hyres­sättningen anges i Malmö. Det finns tre delar som spelar in i hyressättningen; grundstandarden, avvikelser och läget. Standarden är den absolut största delen och har inget med ålder på huset att göra, men själv­klart har nybyggda hur generellt högre standard än gamla. Grundstandarden rör konstruktion, förutsätt­ningar för ljus, värme och ventilation, bekvämlighet helt enkelt. Avvi­kelser från standard finns ca 170 st definierade i dagslä­get och kan vara att det fattas tillgång till väsentliga saker, såsom dusch inne i lägenheten (ovanligt) eller att ytmaterialen är extra påkos­tade. Angående lägesbe­dömningen har man i Malmö utarbetat ett sy­stem som kommit att kallas Malmömodellen.

Malmömodellen går ut på att hyresgäster i en undersökning som görs ungefär var 7:e-10:e år får uttala sig om vilka områden de tycker att det är mest/minst attraktivt att bo, samt ett generellt sätt att bedöma olika kvalitéer för respektive stadsdel. Områdena får sen en rankingsiffra, 1 är högst, 10 är lägst. Se­nast en sån undersökning gjordes var 2004. Norra Sofielund har i dagslä­get en 7:a. Men även de finare områdena kan ha rätt otrevliga gator och de ”sämre” stadsde­larna riktiga pärlor till utsikt, t ex vackra parker, vilket också tas hänsyn till. Sammantaget får varje hyreshus ett ”lägespris” på sig. Detta sätt att prissätta hyresrätters läge har tagits fram i dialog mellan MKB, de privata hyresvärdarna i Malmö och Hyresgästföreningen (och hyresgäs­terna). Det är således ett komplext system som tillslut avgör vad man får för hyra. Vi ska ta detta till oss, sätta oss in i hur det fungerar ordentligt och göra allt vi kan för att få ett bra hus men ändå relativt låga hyror.

Vid blockhyrning gäller dock inte Malmömodellen, utan då gäller allmänna regler kring uthyrning enligt konsumentprisindex. Måste vi kolla upp!

Henrik berättade även om bruksvärdeskoefficienten, vilket gör att t ex en 3:a blir dyrare än en 2:a, även om de är lika stora i kvm. Samt att man enligt lag har rätt att utkräva visst underhåll (invändig ytrenovering såsom t ex ommålning av väggar) av fastighetsförvaltare/-ägare var 10:e år. MKB kör dock med var 8:e år. Får man ingen renovering har man rätt till hyressänkning. Han lovade skicka oss materialet han presenterade och även att komma och berätta mer om detta för föreningen om behov finns.

Vi diskuterade hur vi kan sänka hyreskostnaderna och Susanne R menade att vi kommer alla att kämpa för att (lära/vidareutbilda oss i hur man kan) göra denna byggnad förebildligt billig, men påpe­kade även att alla nybyggda hus relativt sett är dyrare än det befintliga äldre bestån­det.

Henrik liksom senare Håkan A påpekade att det blir mycket billigare att självförvalta men att det kräver mycket arbete, framförallt administrativt, för att klara av förvaltningen, praktiskt, juridiskt och ekono­miskt.

Susanne berättade att det i dagsläget ibland kan vara en juridisk gråzon (oklart vad som gäller, t ex skattetekniskt) att låta hyresgäster själva sköta förvaltningen, men att det inte stör MKB, som vill satsa och prova sig fram i detta projekt.

Håkan menade att det är extremt viktigt med föreningsformen; ansvarsområden och dokumen­tation t ex, eftersom den ska fungera över tid. Allt ska flyta på väl även när det blir personbyte på olika ansvarsområden eller om det sker avgörande förändringar på olika sätt utanför före­ningen. Vi måste balansera regleringar (regler) mot en flexibilitet som kanske är ett nytt feno­men i den här sortens boende, kanske hitta på en ”hybrid” mellan total självförvaltning, block­hyrning och enskild hyressätt­ning. Detta kan ju kännas lite svårt att beräkna men Håkan verkar villig att skriva ner sina tankar och kanske komma och hålla en workshop eller nåt likande med oss om detta. Han skicka över och/eller besöka Kollektivhus i Malmö för att berätta mer om sina tankar och funderingar kring hur de sociala mervärdena, som är förenade med bogemen­skap, gynnar förvaltning, samt ta fram uppgifter på Bo100:s blockhyra samt hur stor del av hyresgäs­ternas hyra som utgör kostnad för underhåll av fas­tigheten.

MKB har gjort en dokumentation och en utvärdering av de befintliga boföreningarnas upplåtel­seformer och tanka rom dessa bland de boende. De finns hos styrelsen och skickas till intresse­rade vid förfrå­gan.

MKB menar att det är jätteviktigt att vi är tydliga med vad vi vill så vi tillsammans kan fundera ut det lämpligt sätt/system  som passar oss. Det kanske inte finns några existerande exempel vi kan härma på pricken utan vi kanske få hitta på nåt nytt. Inte dem emot. Att de är så positiva och nästan pushar oss att göra som VI vill kan tyckas vara en fantastiska önskedröm som går i uppfyllelse, men det är också strategisk investering i ett utvecklande av hyresrätten med och åt MKB. Vi gör så att säga ett jobb åt dem också, eftersom vi är gratis och engagerad arbetskraft.  I början av september ska vi ha kommit överens vilken hyresform vi och MKB är intresse­rade av att köra på.

Susanne tipsade om ”Baugruppe” i Berlin, om att bygga tillsammans alltså kollektivt och ekolo­giskt. Ett rätt stort fenomen där om vi bör kolla upp. Hon gör gärna en studieresa till dit eller till andra ställen med oss så vi alla lär oss mer om detta! Även ”Tangohuset” i  Bo01-området är ett roligt och bra refe­rensobjekt för besök.

Avsiktsförklaringen + ev. frågeställningar kring denna

Vi sade att vi inte har något emot formuleringarna i avsiktsförklaringen, att vi tyckte det såg bra ut och att vi var glada för det.

Sara påpekade att det dock är oklart hur vi ska kunna garantera att någon från föreningen kan vara närvarande som representant på alla framtida projektmöten , utan att vi har nån finansie­ring för det säkrad. Frågade om MKB känner till nåt sätt att få in pengar till detta. Vi fick lite tips; att höra med folk som forskar inom detta område och med Minc och med Institutet för hållbar utveckling (ISU), som har folk med bra kontaktnät och kunskaper. Sara m fl kollar upp detta.

Respektive uppdrag (hur går vi vidare?)

Kollektivhus i Malmö lovade att arbeta vidare med att göra en lista på vad det är vi vill, alltså hur vi vill hyra och eventuellt förvalta byggnaden. Vi rekommenderades att inte kolla in lagstiftningen först, för att ha så brett perspektiv på det som möjligt.

Övrigt

Hans P, byggchefen, påpekade att han på senaste mötet hade uppfattat att vi ville ha det nord­östra huset av de tre framtida huskropparna i kvarteret. Och att vi eventuellt ville ha loftgångar. Detta gjorde att han nu sett till att detaljplanen för området medger en ”förtjockning” av den nordöstra byggnadsvo­lymen så att loftgång kan byggas om vi önskar detta. Så som det ser ut nu är detta inte möjligt på de två övriga volymerna. Det är viktig att vi återkommer mycket snart om vi slutgiltigt bestämmer oss för någon av de andra byggnaderna istället.

Innan 28 juni är det möjligt att påtala aspekter och villkor för platsen och de tänkta husen för handläg­garen på Stadsbyggnadskontoret, inför vidare bearbetning av detaljplanen. Detaljplanen ska upp i nämnden den 1 augusti. Under sommaren ställs detaljplanen ut och MKB ordnar in­formation på plats på tomten för nyfikna och grannar. Detta för att minimera risken att någon överklagar planen (vilket inte är ovanligt om man känner sig ”överkörd” i informationshanteringen) och försenar den – och såle­des hela bygget.

Det beslöts att Hans P bjuder in Malmö stad till ett möte med MKB och Kollektivhus i Malmö innan utställningstiden går ut, framförallt med fokus på gällande p-norm och behov av parker­ingshus.

Ingen tid för nytt möte bestämdes, men MKB har nu föreslagit fredagen den 27/8 kl 13:00.

sammanfattat och antecknat av Sara,

för föreningen Kollektivhus i Malmö

2010-06-11/15

Annonser

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s